Как проверить квартиру на юридическую чистоту 

При покупке квартиры всегда возникает вопрос, все ли с ней в порядке с юридической точки зрения. И что это вообще означает: юридическая чистота квартиры? 

Будете ли вы совершать сделку самостоятельно, обратитесь ли за помощью к риэлтору или юристу, иметь хотя бы общее представление о том, как квартира проверяется на юридическую чистоту, необходимо. 

Безусловно, заниматься такой проверкой, ориентируясь только на нашу публикацию, это примерно то же самое, что управлять сверхзвуковым самолетом по самоучителю. Однако иметь под рукой конспект-шпаргалку (даже для того, чтобы чувствовать себе увереннее при общении с посредником в сделке) не будет лишним. Мы постарались подготовить такую памятку. 

Чего опасаемся 
Итак, приступаем. Для начала мы должны быть уверены в том, что квартиру нам продает действительно ее собственник, при этом других собственников нет или же они участники сделки. 

Квартира, купленная продавцом в браке, является совместно нажитым имуществом. Значит, если один из супругов не участвовал в сделке, она потом может быть оспорена в суде. 

Граждане, не являющиеся собственниками, но ранее проживавшие в квартире, также могут иметь на нее права, например – право пользования. Ведь это вполне житейская история: ранее проживали – а ныне выписаны. Один ушел служить в армию, другой сел за решетку, третий отправился на лечение в наркологический или психоневрологический диспансер. Собственник меняется, но право проживания у вышеперечисленных категорий лиц сохраняется, и они теперь на законных основаниях станут вашими соседями по квартире. 

Идем дальше. Квартира может иметь обременения. Находиться в залоге у банка (ипотека). Быть арестованной по суду. И так далее. В этих случаях ваше право собственности просто-напросто не зарегистрируют. 

Если с квартирой уже совершались сделки, то не исключено, что в результате одной из них были нарушены права несовершеннолетних при выделении доли. Следовательно, это можно оспорить в суде. Наиболее типичный случай – пожалуй, покупка с использованием средств материнского капитала. К этим средствам обычно добавляется ипотечный кредит, а поскольку банк не одобряет заявку, если среди покупателей есть несовершеннолетние, то получатель маткапитала пишет в Пенсионном фонде обязательство, что доля детей будет выделена после погашения ипотеки. О чем потом благополучно «забывает». 

Еще сюжет – банкротство физлиц. Конкурсный управляющий проверяет все сделки с недвижимостью за последние три года. Там могут быть те, где цена объекта занижена, а случаются и такие, когда накануне банкротства гражданин избавлялся от активов, раздаривая свою собственность друзьям и знакомым. Ваш продавец может оказаться из числа таких друзей. 

Самое простое: в квартире осуществлена незаконная перепланировка. Допустим, вам это не кажется критичным. Но без приведения ее (или документов) в надлежащий вид вы в свою очередь сможете ее продать только такому же, как и вы, лояльному покупателю. 

Какие документы хотим увидеть 
В общем, чтобы не стать героем сказки о потерянном времени (когда Росреестр откажет в регистрации права собственности на финише сделки) или участником былины о потерянных деньгах (по решению суда) необходимо ознакомиться с целым пакетов документов. 

Первый из них – копия паспорта продавца, она нужна, чтобы сверять паспортные данные с теми, что указаны в других документах. 

Следующий пункт – это правоустанавливающий документ, то есть такой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на квартиру. Здесь возможны варианты: договор купли-продажи, договор ренты, свидетельство о наследстве (по закону или по завещанию), договор дарения, договор передачи (в случае приватизации). 

До 15 июля 2016 года в нашем списке фигурировало бы свидетельство о праве собственности. Теперь его полностью заменяет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Как есть и как будет 
Теперь внимание: с 1 января 2017 года все опять изменится. ЕГРП и Государственный кадастр недвижимости сольются в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Минэкономразвития уже даже утвердило приказ с расценками для выписок из ЕГРН. 

Но сначала – о существующем положении дел. Сегодня мы заказываем выписку из ЕГРП. Она выдается в Росреестре и бывает двух видов. Собственник может заказать ее в расширенной форме (с полными паспортными данными), все остальные – в краткой (без паспортных данных). 

На сегодняшний день плата за выдачу выписки о зарегистрированных правах на объект недвижимости составляет: 

- для физических лиц в бумажном виде – 200 руб., в электронном виде – 150 руб.; 
- для юридических лиц в бумажном виде – 600 руб., в электронном виде – 300 руб. 

С 1 января 2017-го выписка из ЕГРН об объекте недвижимости будет стоить: 

- для физических лиц, органов государственной власти, иных государственных органов в бумажном виде – 750 руб., в электронном виде – 300 руб.; 
- для юридических лиц в бумажном виде – 2200 руб.; в электронном виде – 600 руб. 

Эти выписки (и старая, и новая) расскажут нам о том, как переходили права собственности на квартиру. При этом надо учитывать, что выписки и сегодня бывают двух видов. 

Одна показывает только текущего владельца, это выписка из ЕГРП об имеющихся в отношении объекта недвижимости на момент запроса информации правах и их ограничениях. Вторая выписка – о переходе прав. 

Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП о собственнике квартиры и о самой квартире, к моменту продажи могут устареть. Так, может измениться фамилия продавца или его паспортные данные, и тогда тождество продавца и зарегистрированного собственника потребует дополнительного подтверждения. 

Возможно и изменение (уточнение) площади квартиры в ходе технической инвентаризации и вызванная этим необходимость внести соответствующие изменения в ЕГРП, которые оплачиваются отдельной пошлиной. 

Случается, что человек продает квартиру, данные о которой вообще отсутствуют в ЕГРП. Тогда продавцу стоит позаботиться о том, чтобы для начала зарегистрировать свое собственное право, либо одновременно совершить два регистрационных действия. 

Кадастровый паспорт для регистрации перехода права в Росреестр предоставлять не требуется, но ознакомиться с ним на предмет выявления незаконных перепланировок следует. Впрочем, эту же задачу можно решить и с помощью старого доброго технического паспорта. 

Снова документы 
С собственниками разобрались. Переходим к прописанным (зарегистрированным) по интересующему нас адресу. 

Пункт назначения – паспортный стол. Правда, нам, как покупателю, делать там нечего: документы выдадут только собственнику. И документов этих два – форма 9 и форма 12. 

В форме 9 (в Москве, кстати, она называется выпиской из домовой книги) указано, кто в данный момент зарегистрирован в квартире. 

Архивная форма 9 (риэлторы называют ее архивкой) дает информацию обо всех гражданах, когда-либо прописанных в данной квартире, – это закрытая информация, и такую форму текущему собственнику выдадут только в том случае, если он уже выписан из квартиры. И все равно в ней не будет информации о людях, которые выписались до того, как он стал собственником. 

Архивку с необходимой для проверки информацией обо всех прописанных и выписанных хотя бы за десять лет, предшествующие сделке, риэлторы покупают у тех, кто имеет доступ к таким сведениям. Это не документ в прямом смысле слова, а просто распечатка сведений. 

Есть и те, кто выписался, но права проживания не потерял, а значит может вернуться в любой неприятный для вас момент. 

Для предотвращения этого казуса существует форма № 12, официально именуемая «Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан». В ней отражена следующая информация: кого сняли с регистрации в связи с осуждением к лишению свободы, с признанием безвестно отсутствующим или умершим, с выездом для лечения в лечебно-профилактическое учреждение; несовершеннолетние лица, снятые с регистрационного учета в связи с выбытием в интернат (утрата попечения родителей) или переменой места жительства; лица, снятые с учета в связи с призывом на военную службу и впоследствии не возобновившие регистрацию в данном жилом помещении. 

Ф-12 не спасает от всех бед и не является гарантией, но брать ее надо. Ведь в случае судебного разбирательства, связанного с правом собственности на приобретенную квартиру или с правом пользования ею, суд, оценивая добросовестность приобретателя и проявленную им при покупке должную осмотрительность, исследует комплекс мер, предпринятых покупателем для выявления фактов, препятствующих приобретению выбранной квартиры. 

Нюансов, оставшихся за пределами нашей публикации, конечно, еще немало. 

Вот то же наследство. Юристы советуют: если квартира, которую вы покупаете, досталась владельцу на основании наследства (по закону или по завещанию), то обязательно потребуйте от него нотариального заявления, в котором он обязуется все претензии вдруг возникших других наследников, пропустивших установленный законом срок принятия наследства, удовлетворить за свой счет. 

Реальное ли это требование? Вполне. 

Есть постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», где пункт 42 гласит: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)». 

Нужен ли посредник? 
Этот вопрос каждый решает для себя сам. Тот, кто умеет читать документы, наверное, может обойтись без юриста. У второй стороны сделки – продавца – наверняка будет свой риэлтор. Если вы уверены, что сможете в такой ситуации отстоять свои интересы без посторонней помощи, что вы мастер переговорного процесса, – пожалуйста.